相続登記の義務化はいつまで？2027年3⽉の期限と過料10万円を避ける⽅法を弁護⼠が解説
ご実家の⼟地や建物が、亡くなったご両親の名義のままになっていませんか。
あるいは、もっと前——祖⽗⺟の代の名義のまま、というケースもあります。
これまで、不動産の名義変更（相続登記）は義務ではありませんでした。しかし2024年4⽉1⽇から、相続登記は法律上の義務になりました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になります。
そして、多くの⽅が⾒落としているのが次の点です。
この義務は、過去に発⽣した相続にもさかのぼって適⽤されます。そして、過去の相続についての申請期限は2027年3⽉31⽇。この記事を書いている時点で、残り約7か⽉です。
「うちは何⼗年も前の相続だから関係ない」——そう思っていた⽅こそ、対象になっている可能性があります。この記事では、千葉市の弁護⼠の⽴場から、いま何を確認し、何をすべきかを整理してお伝えします。
相続登記は義務になりました｜3年以内‧10万円以下の過料
まず、制度の基本を確認します。
相続や遺贈によって不動産を取得した⽅は、その所有権を取得したことを知った⽇から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なくこれを怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、遺産分割協議によって誰が取得するかが決まった場合には、その協議が成⽴した⽇から3年以内に登記を申請する必要があります。
期限を過ぎたら、すぐに請求書が届くわけではありません
「3年を過ぎた瞬間に10万円を取られるのか」と不安になった⽅もいらっしゃるかもしれませんが、そうではありません。実際には、次の段階を踏むとされています。
- 法務局（登記官）が、登記されていない不動産を把握する
- 法務局から相続⼈に対して、登記を申請するよう催告が⾏われる
- 催告を受けてもなお、正当な理由なく申請しない場合、登記官が裁判所に通知する
- 裁判所が事情を確認したうえで、過料を科すかどうかと⾦額を決める
つまり、催告が届いた段階できちんと対応すれば、過料は避けられるのが通常です。過度に恐れる必要はありません。
なお、過料は⾏政上の制裁であり、刑事罰である罰⾦とは異なります。科されても前科にはなりません。この点も、正確に押さえておいてください。
⾒落としが多いポイント｜10年前、20年前の相続も対象です
ここが、この記事でもっともお伝えしたい点です。
この義務化は、法律が施⾏される前に発⽣していた相続にも適⽤されます。つまり、「⽗が亡くなったのは15年前だから、新しい法律とは関係ない」ということにはなりません。
過去に発⽣した相続については、経過措置として2027年3⽉31⽇までに申請することが求められています。
とくに注意していただきたいケース
- ご実家が、亡くなった親の名義のままになっている
- 相続の際、預貯⾦だけ分けて不動産の話は先送りにした
- 祖⽗⺟の代の名義のままで、誰も⼿をつけていない
- そもそも、故⼈がどこに不動産を持っていたか把握していない
4つ⽬のケースについては、対応する制度が⽤意されています。法務局で「所有不動産記録証明書」を取得すると、故⼈の名義になっている不動産の⼀覧を確認できます。「⽥舎に⼭林があったらしいが場所がわからない」といった場合は、まずここから始めるとよいでしょう。
登記をしないと、過料以外にもこんな不利益があります
正直に申し上げると、実務で本当に困るのは過料そのものではありません。名義を放置したことによる、次のような実害のほうです。
売ることも、貸すことも、担保に⼊れることもできません
亡くなった⽅の名義のままでは、その不動産を売却できません。買主が⾒つかっても、名義変更が済むまで契約を進められないのです。
「介護費⽤が必要になって実家を売ろうとしたら、名義が祖⽗のままで話が進まなかった」——こうしたご相談は珍しくありません。お⾦が必要になったときには、もう間に合わないのです。
固定資産税は、相続⼈全員が負担します
登記をしていなくても、固定資産税の納税義務はなくなりません。相続⼈全員の連帯債務として課税され続けます。
実際には、相続⼈の誰か⼀⼈が代表して払い続けることが多いのですが、これが後で⼤きな⽕種になります。何年も経ってから遺産分割の話し合いが始まったとき、「⾃分が⽴て替えた税⾦を返してほしい」「そんな話は聞いていない」という争いが必ず起こるのです。
時間が経つほど、相続⼈がねずみ算式に増えていきます
これがもっとも深刻です。
相続登記をしないまま相続⼈が亡くなると、その⽅の相続⼈が新たに権利を承継します。これが繰り返されると、当初3⼈だった相続⼈が、10⼈、20⼈へと膨れ上がっていきます。
⾯識のない親族、連絡先のわからない親族、海外に住んでいる親族——そうした⽅全員の同意がなければ、遺産分割はできません。放置は、問題を先送りにしているのではなく、解決不可能なものに育てているとお考えください。
親族間の話し合いをこじらせずに進める⽅法については、こちらの記事をご覧ください。
遺産分割がまとまらず、登記できない場合はどうすればいい？
ここからが、この記事の本題です。
相続登記の解説記事の多くは司法書⼠の先⽣が書かれており、「どう登記するか」は詳しく説明されています。しかし、実際にご相談にお越しになる⽅の多くは、こうおっしゃいます。
「登記しなければいけないのはわかっている。でも、兄と話がつかないから登記できない。」
この状況にどう対処するか。順にご説明します。
まずは「相続⼈申告登記」で、義務だけ果たしておく
遺産分割がまとまらないまま期限が来てしまう場合の受け⽫として、相続⼈申告登記という簡易な⼿続きが設けられています。
「⾃分がこの不動産の相続⼈である」ということを法務局に申し出るもので、他の相続⼈の協⼒は不要です。
⼀⼈でも申し出ることができ、これによって申請義務を果たしたものとして扱われます。期限が迫っているのに話し合いが進まない、という⽅は、まずこれで過料のリスクを⽌めることができます。
ただし、これは応急処置にすぎません
ここは正直にお伝えしておきます。
相続⼈申告登記をしても、名義が⾃分に移るわけではありません。売却も、担保設定も、これまでどおりできません。あくまで「過料を避けるための⼿続き」であって、問題そのものは何も解決していないのです。
そして遺産分割がまとまった後には、あらためて相続登記を申請する必要があります。
法定相続分での共有登記という⽅法もありますが
相続⼈全員の共有名義で登記してしまう、という⽅法もあります。これも申請義務を果たしたことになります。
ただし、後で遺産分割がまとまればもう⼀度登記をやり直すことになり、費⽤も⼿間も⼆重にかかります。また、共有状態は、その後の売却や活⽤の場⾯で新たな紛争の種になりがちです。安易に選ばないほうがよい選択肢です。
根本的な解決は、遺産分割を決着させることです
結局のところ、ここに戻ってきます。
話し合いがまとまらない場合、次のように進めます。
- 遺産分割協議——相続⼈全員で話し合う。弁護⼠が代理⼈として交渉に⼊ることで、直接顔を合わせずに進められます
- 遺産分割調停——家庭裁判所で、調停委員を介して話し合う
- 遺産分割審判——調停でもまとまらない場合、裁判所が分け⽅を決定する
「⾝内のことで裁判所を使うなんて」とためらわれる⽅が多いのですが、調停は勝ち負けを決める場ではありません。当事者だけでは動かなくなった話し合いを、第三者が⼊って前に進めるための⼿続きです。感情的な対⽴が続くよりも、はるかに早く、はるかに穏やかに終わることが少なくありません。
相続した不動産がいらない場合は、どうすればいい？
「管理もできない遠⽅の⼟地を相続してしまった」という場合の選択肢にも触れておきます。
- 相続放棄——相続開始を知った時から原則3か⽉以内。ただし預貯⾦など他の財産もすべて放棄することになります。不動産だけを選んで放棄することはできません
- 相続⼟地国庫帰属制度——⼀定の要件を満たす⼟地に限り、負担⾦を納めて国に引き取ってもらえる制度です。ただし建物が建っていない、境界が明らかである、といった要件が厳しく、すべての⼟地が対象になるわけではありません
- 売却する——価値がある⼟地であれば、相続登記をしたうえで売却するのがもっとも現実的です
相続放棄については、期限を過ぎた場合の対応も含めてこちらの記事で詳しく解説しています。
【2026年4⽉から】住所‧⽒名の変更登記も義務になりました
あわせて知っておいていただきたい、新しいルールがあります。
2026年4⽉1⽇から、不動産の所有者の住所や⽒名が変わったときの変更登記も義務化されました。変更があった⽇から2年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。
こちらも、施⾏前の住所変更が対象になります。過去に引っ越したまま登記簿の住所を変えていない⽅は、2028年3⽉31⽇までに申請する必要があります。
とくに注意していただきたい⽅
- 持ち家を購⼊した後に引っ越して、そのまま登記の住所を変えていない⽅
- 結婚や離婚で姓が変わった⽅（⽒名の変更も対象です）
- 相続で取得した不動産があり、その後に転居された⽅
相続登記と住所変更登記は、まとめて⼿続きすると効率的です。ご実家の相続を機に、ご⾃⾝名義の不動産の登記簿も⼀度確認しておくことをおすすめします。
登記だけなら司法書⼠、揉めているなら弁護⼠へ
ここは、はっきりお伝えしておきます。
遺産分割の話がすでにまとまっていて、あとは登記をするだけという状況であれば、司法書⼠の先⽣にご依頼いただくのが適切です。登記⼿続きの専⾨家であり、費⽤も抑えられます。
⼀⽅、次のような場合は弁護⼠にご相談ください。
- 誰が何を相続するかで、相続⼈の間で意⾒が対⽴している
- 特定の相続⼈が話し合いに応じない、連絡が取れない
- 亡くなった⽅の預貯⾦が、⽣前に使い込まれていた疑いがある
- 遺⾔の内容に納得がいかない
- 相続⼈が誰なのかもよくわからない
これらは、登記の前段階で解決しなければならない紛争です。交渉や調停の代理は、弁護⼠の業務になります。
千葉市でご実家を相続された⽅へ
千葉市周辺では、「実家は千葉市にあるが、⼦どもたちは都内や県外に出ている」というご家庭が⾮常に多くいらっしゃいます。
相続⼈が離れて暮らしていると、集まって話し合う機会そのものが持てず、気づけば何年も過ぎてしまう——これが、名義がそのままになる典型的なパターンです。
2027年3⽉31⽇という期限は、決して遠い先ではありません。
「何から⼿をつければいいのかわからない」という段階で、どうぞご相談ください。まずは、どなたが相続⼈で、どの不動産が対象で、いま何をすべきなのかを整理するところから、ご⼀緒します。
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