相続登記の義務化はいつまで？2027年3月の期限と過料10万円を避ける方法を弁護士が解説
ご実家の土地や建物が、亡くなったご両親の名義のままになっていませんか。
あるいは、もっと前——祖父母の代の名義のまま、というケースもあります。
これまで、不動産の名義変更（相続登記）は義務ではありませんでした。しかし2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象になります。
そして、多くの方が見落としているのが次の点です。
この義務は、過去に発生した相続にもさかのぼって適用されます。そして、過去の相続についての申請期限は2027年3月31日。この記事を書いている時点で、残り約7か月です。
「うちは何十年も前の相続だから関係ない」——そう思っていた方こそ、対象になっている可能性があります。この記事では、千葉市の弁護士の立場から、いま何を確認し、何をすべきかを整理してお伝えします。
相続登記は義務になりました｜3年以内・10万円以下の過料
まず、制度の基本を確認します。
相続や遺贈によって不動産を取得した方は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なくこれを怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、遺産分割協議によって誰が取得するかが決まった場合には、その協議が成立した日から3年以内に登記を申請する必要があります。
期限を過ぎたら、すぐに請求書が届くわけではありません
「3年を過ぎた瞬間に10万円を取られるのか」と不安になった方もいらっしゃるかもしれませんが、そうではありません。実際には、次の段階を踏むとされています。
- 法務局（登記官）が、登記されていない不動産を把握する
- 法務局から相続人に対して、登記を申請するよう催告が行われる
- 催告を受けてもなお、正当な理由なく申請しない場合、登記官が裁判所に通知する
- 裁判所が事情を確認したうえで、過料を科すかどうかと金額を決める
つまり、催告が届いた段階できちんと対応すれば、過料は避けられるのが通常です。過度に恐れる必要はありません。
なお、過料は行政上の制裁であり、刑事罰である罰金とは異なります。科されても前科にはなりません。この点も、正確に押さえておいてください。
見落としが多いポイント｜10年前、20年前の相続も対象です
ここが、この記事でもっともお伝えしたい点です。
この義務化は、法律が施行される前に発生していた相続にも適用されます。つまり、「父が亡くなったのは15年前だから、新しい法律とは関係ない」ということにはなりません。
過去に発生した相続については、経過措置として2027年3月31日までに申請することが求められています。
とくに注意していただきたいケース
- ご実家が、亡くなった親の名義のままになっている
- 相続の際、預貯金だけ分けて不動産の話は先送りにした
- 祖父母の代の名義のままで、誰も手をつけていない
- そもそも、故人がどこに不動産を持っていたか把握していない
4つ目のケースについては、対応する制度が用意されています。法務局で「所有不動産記録証明書」を取得すると、故人の名義になっている不動産の一覧を確認できます。「田舎に山林があったらしいが場所がわからない」といった場合は、まずここから始めるとよいでしょう。
登記をしないと、過料以外にもこんな不利益があります
正直に申し上げると、実務で本当に困るのは過料そのものではありません。名義を放置したことによる、次のような実害のほうです。
売ることも、貸すことも、担保に入れることもできません
亡くなった方の名義のままでは、その不動産を売却できません。買主が見つかっても、名義変更が済むまで契約を進められないのです。
「介護費用が必要になって実家を売ろうとしたら、名義が祖父のままで話が進まなかった」——こうしたご相談は珍しくありません。お金が必要になったときには、もう間に合わないのです。
固定資産税は、相続人全員が負担します
登記をしていなくても、固定資産税の納税義務はなくなりません。相続人全員の連帯債務として課税され続けます。
実際には、相続人の誰か一人が代表して払い続けることが多いのですが、これが後で大きな火種になります。何年も経ってから遺産分割の話し合いが始まったとき、「自分が立て替えた税金を返してほしい」「そんな話は聞いていない」という争いが必ず起こるのです。
時間が経つほど、相続人がねずみ算式に増えていきます
これがもっとも深刻です。
相続登記をしないまま相続人が亡くなると、その方の相続人が新たに権利を承継します。これが繰り返されると、当初3人だった相続人が、10人、20人へと膨れ上がっていきます。
面識のない親族、連絡先のわからない親族、海外に住んでいる親族——そうした方全員の同意がなければ、遺産分割はできません。放置は、問題を先送りにしているのではなく、解決不可能なものに育てているとお考えください。
親族間の話し合いをこじらせずに進める方法については、こちらの記事をご覧ください。
遺産分割がまとまらず、登記できない場合はどうすればいい？
ここからが、この記事の本題です。
相続登記の解説記事の多くは司法書士の先生が書かれており、「どう登記するか」は詳しく説明されています。しかし、実際にご相談にお越しになる方の多くは、こうおっしゃいます。
「登記しなければいけないのはわかっている。でも、兄と話がつかないから登記できない。」
この状況にどう対処するか。順にご説明します。
まずは「相続人申告登記」で、義務だけ果たしておく
遺産分割がまとまらないまま期限が来てしまう場合の受け皿として、相続人申告登記という簡易な手続きが設けられています。
「自分がこの不動産の相続人である」ということを法務局に申し出るもので、他の相続人の協力は不要です。
一人でも申し出ることができ、これによって申請義務を果たしたものとして扱われます。期限が迫っているのに話し合いが進まない、という方は、まずこれで過料のリスクを止めることができます。
ただし、これは応急処置にすぎません
ここは正直にお伝えしておきます。
相続人申告登記をしても、名義が自分に移るわけではありません。売却も、担保設定も、これまでどおりできません。あくまで「過料を避けるための手続き」であって、問題そのものは何も解決していないのです。
そして遺産分割がまとまった後には、あらためて相続登記を申請する必要があります。
法定相続分での共有登記という方法もありますが
相続人全員の共有名義で登記してしまう、という方法もあります。これも申請義務を果たしたことになります。
ただし、後で遺産分割がまとまればもう一度登記をやり直すことになり、費用も手間も二重にかかります。また、共有状態は、その後の売却や活用の場面で新たな紛争の種になりがちです。安易に選ばないほうがよい選択肢です。
根本的な解決は、遺産分割を決着させることです
結局のところ、ここに戻ってきます。
話し合いがまとまらない場合、次のように進めます。
- 遺産分割協議——相続人全員で話し合う。弁護士が代理人として交渉に入ることで、直接顔を合わせずに進められます
- 遺産分割調停——家庭裁判所で、調停委員を介して話し合う
- 遺産分割審判——調停でもまとまらない場合、裁判所が分け方を決定する
「身内のことで裁判所を使うなんて」とためらわれる方が多いのですが、調停は勝ち負けを決める場ではありません。当事者だけでは動かなくなった話し合いを、第三者が入って前に進めるための手続きです。感情的な対立が続くよりも、はるかに早く、はるかに穏やかに終わることが少なくありません。
相続した不動産がいらない場合は、どうすればいい？
「管理もできない遠方の土地を相続してしまった」という場合の選択肢にも触れておきます。
- 相続放棄——相続開始を知った時から原則3か月以内。ただし預貯金など他の財産もすべて放棄することになります。不動産だけを選んで放棄することはできません
- 相続土地国庫帰属制度——一定の要件を満たす土地に限り、負担金を納めて国に引き取ってもらえる制度です。ただし建物が建っていない、境界が明らかである、といった要件が厳しく、すべての土地が対象になるわけではありません
- 売却する——価値がある土地であれば、相続登記をしたうえで売却するのがもっとも現実的です
相続放棄については、期限を過ぎた場合の対応も含めてこちらの記事で詳しく解説しています。
【2026年4月から】住所・氏名の変更登記も義務になりました
あわせて知っておいていただきたい、新しいルールがあります。
2026年4月1日から、不動産の所有者の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務化されました。変更があった日から2年以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります。
こちらも、施行前の住所変更が対象になります。過去に引っ越したまま登記簿の住所を変えていない方は、2028年3月31日までに申請する必要があります。
とくに注意していただきたい方
- 持ち家を購入した後に引っ越して、そのまま登記の住所を変えていない方
- 結婚や離婚で姓が変わった方（氏名の変更も対象です）
- 相続で取得した不動産があり、その後に転居された方
相続登記と住所変更登記は、まとめて手続きすると効率的です。ご実家の相続を機に、ご自身名義の不動産の登記簿も一度確認しておくことをおすすめします。
登記だけなら司法書士、揉めているなら弁護士へ
ここは、はっきりお伝えしておきます。
遺産分割の話がすでにまとまっていて、あとは登記をするだけという状況であれば、司法書士の先生にご依頼いただくのが適切です。登記手続きの専門家であり、費用も抑えられます。
一方、次のような場合は弁護士にご相談ください。
- 誰が何を相続するかで、相続人の間で意見が対立している
- 特定の相続人が話し合いに応じない、連絡が取れない
- 亡くなった方の預貯金が、生前に使い込まれていた疑いがある
- 遺言の内容に納得がいかない
- 相続人が誰なのかもよくわからない
これらは、登記の前段階で解決しなければならない紛争です。交渉や調停の代理は、弁護士の業務になります。
千葉市でご実家を相続された方へ
千葉市周辺では、「実家は千葉市にあるが、子どもたちは都内や県外に出ている」というご家庭が非常に多くいらっしゃいます。
相続人が離れて暮らしていると、集まって話し合う機会そのものが持てず、気づけば何年も過ぎてしまう——これが、名義がそのままになる典型的なパターンです。
2027年3月31日という期限は、決して遠い先ではありません。
「何から手をつければいいのかわからない」という段階で、どうぞご相談ください。まずは、どなたが相続人で、どの不動産が対象で、いま何をすべきなのかを整理するところから、ご一緒します。
藤井雅子法律事務所は、千葉市中央区にある女性弁護士の事務所です。親族間のデリケートなお話も、親身にお聞きします。
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